自拿地之日起，龙湖迪鑫九里晴川就颇受争议，该楼盘位于鹭岭路以南，长安山北麓，处于老仓山上渡区域内，靠近“三件套”，坊间一致看衰，可是这个楼盘却意外的去化成绩不错。
截止2022.1.4日，该楼盘共上市328套住宅，其中已售188套，去化率已达57%。与同板块其他楼盘相比，成绩不错。一起来看看性价比如何？
一、土拍溯源
据乐居福州新闻中心土拍数据查询，2020年12月16日，龙湖地产以起始价6.36亿元竞得福州宗地2020-64号（仓山原闽东电泵厂及民天食品厂出让地块）。楼面价约7563.86元/㎡，出让面积84.08亩，容积率1.5，需建设3.34万平自持社会租赁住房。
该地块为纯住宅地块，且位于福州二环内，土拍时仅龙湖一家参与竞得，将其开发成低密洋房社区。龙湖以别墅的标准造洋房，其口碑在市场上是有目共睹，同时，2字头均价、超90%得房率，对于刚需群体具有一定吸引力，面市后取得的去化效果不错。
二、楼盘分析
龙湖迪鑫九里晴川为二环内少有的纯商低密洋房社区。项目占地约85亩，共规划14栋9F-11F洋房、小高层，共492户，楼间距比约1：1，楼层低、较高层而言通风采光效果好。
此外，据现场置业顾问介绍，社区西北处另做隔断，配建3.34万方自持社会租赁住房，龙湖冠寓，后期由龙湖运营。
在社区安防上，采用人车分流的社区管理模式，并且注重业主的居住安全隐秘性，小区门、单元门、入户门均需要刷卡才可以进入。
在社区规划上，利用社区架空层及绿地打造儿童游乐区，健身区，瑜伽区、品茶区、阅读区等功能区域，满足不同年龄群体的活动需求。
在社区外观打造上，采用真石漆材质及基座多彩漆，入户门头局部干挂石材，配合玻璃栏板，整体外立面较为美观。并且入户首层大堂背景墙均采用定制仿大理石陶瓷薄板，更为典雅。整体来说，项目由龙湖操盘打造，整体居住品质较好。
三、户型分析
龙湖迪鑫九里晴川共规划三种户型，建面约89㎡三房两厅两卫户型、建面约125㎡四房两厅两卫，建面约168㎡（顶层复式）三房两厅三卫，一梯两户、南北通透，得房率约90%以上。
建面约89㎡户型，三房两厅两卫设计，该户型共两个单元，一梯两户设计，摒弃了以往中间套受到北侧连廊及采光井的影响，整个户型无过道浪费空间，近100%空间利用率。入户设计了外开门，挤占户内空间；独立玄关，隐私性更好，得房率在90%左右。
建面约125㎡户型，四房两厅两卫设计，该户型套内面积达117㎡，得房率约94%，相当于市面上建面约140㎡产品的实得空间。主卧套房式设计，步入式衣帽间、干湿分离卫生间，居住舒适度高，北侧的房间可以作为多功能空间，可以是客卧，也可以改造成茶室、娱乐厅，甚至健身房，满足不同时期的居住需求。
建面约168㎡ 顶层复式，三房两厅三卫设计，上下两层空间，独立入户，空间更加私密，实际得房率高达118%，完全负公摊。上下楼层实现了良好的功能分区，一层可以作为大尺度的接待空间，二楼作为起居空间，楼上楼下动静分离，老人与夫妻卧室分层布置，便捷了老人起居，又减少了作息差异的互相干扰。
四、区位分析
龙湖迪鑫九里晴川位于福州二环内，老仓山上渡区域内。项目周边配套齐全，有上渡中心幼儿园、南台实验小学、仓山万达、万宝商圈、省立医院（金山分院）等各项教育、商业配套，片区内多以住宅用地为主，居住氛围浓厚。
公共交通路网成熟，多条公交线路可通达全城。如果自驾也很便利，通过北侧的鹭岭路向东可连接鳌峰大桥到达福州海西金融中心和台江万达、上下杭、老仓山；向西可以直达二环，到达闽江北CBD、苏宝万商圈。并且北侧还与闽江大道连接，可以到达浦上商圈，前往仓山万达、爱琴海购物。唯一不足的是，片区短期内无地铁配套加持，较为遗憾。未来将有地铁6号线、10号线经过。
五、价格分析
龙湖迪鑫九里晴川参考价格2.5w/平，该楼盘以小高层、纯商房、低容积率、中小户型为主，且位于福州二环内，相较于部分外围区域的楼盘，具有一定价格优势。对比周边在售新房价格：
①奥体金茂悦：2.6W/平（安商房）
②水晶榕著：2.6W/平
③旭辉江山雲出：2.8W/平（配建公租房、安商房）
④正祥凤林别舍：2.9W/平
⑤中骏世界城：3.3W/平（带装修）
与周边二手房相比，该片区多以安置房、次新房社区为主，二手房挂牌价格约3.5万/平。如：融侨美域3.6万/平、禹洲金辉里3万/平，海润尊品3.2万/平，社区品质与龙湖还是有一定差异。
该社区仅仅规划了14栋9-11层洋房，一共492户。低密+住户少带来的直接好处就是，能拥有远超高层或是其他同类产品，更多的园林绿化。加上龙湖良好的品牌口碑，在市场上的认同度更高。
总而言之，2.5w/平的价格在该板块内较有优势，加上该楼盘距离“三件套”有一定距离，受其影响有所降低。项目主打89㎡的中小户型产品，在二环内并不多见，对于部分刚需群体而言，有一定吸引力。
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