正文

  7月22日，新店外环路东段通车，彻底打通了整个福州北部与东部板块串联；8月4日，福州市教育局发布“关于同意筹设福州市福德高级中学有限公司的批复”，这也意味着，福州五四北板块将再添一所高级中学；10月，五四北第一所三甲医院，即将正式开诊，这对于提升五四北区域的医疗水平、平衡全市医疗资源布局都有重大的意义...

  近年来，五四北发展迅速、众多利好不断落地，未来区域的价值也将再度攀升，区域宜居程度正在不断攀升。

  本期带大家看一个总价380万起的叠墅产品-龙湖云峰原著。

  龙湖云峰原著是龙湖集团在福州打造的“原著系列“产品。项目位于五四北板块；项目占地77亩，规划7栋高层住宅，15栋叠拼，共907套，无安置房配建。项目临近地铁1号线、福州火车站，周边五四北泰禾广场、永辉超市、沃尔玛超市等商业配套齐全，生活氛围浓郁；三面倚靠莲花山脉、毗邻杨廷湖，天赋湖山胜景，自然环境优越。

  楼盘概况

  楼盘名称：龙湖云峰原著

  开发商：福州卓乔房地产开发有限公司

  产品均价：23000元/㎡

  产品户型：高层：122-126㎡户型；别墅：115-125㎡

  容积率：2.1

  绿化率：35%

  房屋属性：住宅、叠墅

  楼盘地址：福州市晋安区五四北杨廷水库南侧

  产品公布历程

  • 2018年1月18日，龙湖地产以22.22亿元竞得宗地2017-56号地块。楼面价20507元/平方米，地块面积77.39亩，容积率为2.1，配建4521平米幼儿园。

  • 2018年12月12日，项目开盘

  • 2018年11月29日，1-25#楼取得预售证（FZ许20180240）

  • 2019年6月17日，地下室取得预售证（FZ许20190092）

  产品类型

  龙湖云峰原著占地约77亩，总建筑面积近17万方，容积率2.0。共规划7栋高层、15栋叠墅，其中1-8#高层住宅、9#-25#为叠拼别墅，共907套，无安置房配建，目前已实景呈现，现房交付。

  主力产品

  目前在售的产品有6#、7#楼建面约122-126㎡高层住宅，参考价格23500元/㎡；以及11#、12#楼建面约115-125㎡叠拼别墅，总价380-650万元/套。

  龙湖云峰原著122㎡户型，四房两厅两卫设计，户型方正，动静分离，全明采光，三开间朝南，属于当前市面上主流的四房户型。

  餐客厅一体化设计，大面宽、大横厅设计，满足改善型人群的需求。双室朝南，每个卧室都配有观景飘窗，主卧套间配有独立衣帽间和洗手间。南向次卧正对社区园林景观，北向卧房同样的配有瞰景飘窗，房间明亮，舒适私密性好。

  北向次卧为多功能区域，三口之家的时候可以改造为独立书房，三代同堂的时候可以改造为儿童房。南向次卧连接阳台，十分宜居；东侧预留洗衣机位、洗手台盆，满足日常洗衣、晾晒；余下的西边可赏景、种植花草，作为日常休息娱乐的场所。

  唯一不足的是，卧室之间的走廊空间较大，浪费过大，双卫位于最内部，同时空间都较小。

  建面约125㎡下叠户型，分地下室、地下空间夹层、一楼、二楼四层空间。整体布局精妙，功能分区明确，空间利用率高，各层设计互不干扰动静分离，整体居住体验感更好，满足改善置业需求。

  一楼是会客层，属于动区。规划客厅、餐厅、厨房、卧室、私家花园、景观露台等功能区，规划紧凑，来客动线清晰。客厅宽敞明亮，连接大露台、私家花园，南北通透，满足全家人的会客需求。如果客人需要在家过夜，一层还规划了一间客房。楼下也可以是父母房，卫生间紧密相连，极大地方便了老人们的起夜需求。

  二楼是居住区，属于静区。规划主卧、两个次卧、书房、景观阳台等空间，南北通透，通风采光俱佳。主卧套房式设计，不仅宽敞大气，还有独立的卫浴空间，更重要的是设计有独立的衣帽间，居住舒适度高。

  地下室和地下空间夹层是娱乐区，规划影音室、会客区、吧台区、桌球区、停车位等功能区，满足全家人娱乐、休闲等需求。

  周边配套：

  在交通上，龙湖云峰原著靠近新店外环路、三环路、绕城高速、北二通道等城市主干道，区域通达性较好。新店外环路串联起五四北、东二环、海峡金融街、江南CBD等区域，打通了五四北片区的闭环。从东街口出发，经五四路经坂中路、山北路，即可到达龙湖云峰原著。

  在教育上，周边教育配套正不断升级，3km范围内有10所幼儿园（福建省直属屏西幼儿园分园、福建省直象峰幼儿园等），5所小学（晋安区实验小学等），4所中学（中加学校等），满足周边不同年龄段的孩子的入学需求。

  以医疗上，周边医疗正不断完善，5km范围内有3家医院（福州省立医院北院、福建省立医院北院、福建省妇产医院等）、数十家社区医院（晋安区新店镇秀峰社区卫生服务站等），日常小问题都可以得到解决，满足周边居民的医疗服务需求。

  福建省妇产医院（省妇幼五四北分院）实景图

  在休闲娱乐上，3km范围内有森林公园、莲花山、杨廷水库等公园环伺左右，覆盖新五四北全区域，形成临水而居、推门见绿的居住区。同时，5km范围内还有五四北泰禾广场、火车站商贸城、金科嘉迪广场（在建中）等商业配套，满足周边居民的生活所需。

  价格分析：

  龙湖云峰原著高层住宅参考均价为23000元/㎡，据克尔瑞数据统计，该项目所处板块在2021年上半年中成交均价为23236元/㎡，与区域均价基本持平，但龙湖云峰原著为纯商品房低密社区，性价比较高。

  与周边二手房相比，性价比较高，二手房挂牌均价在2.61万/㎡，如中庚香山春天等。但社区房龄已接近十年，在居住品质、物业等方面与新房存着一定差距，综合考虑，龙湖云峰原著还是具有一定的优势。

  据CRIC数据统计，近两年时间，福州五城区住宅成交量中，成交量最大的两大板块分别为中心板块和北区板块。其中，五四北板块占据北区板块成交量的97%。相当于过去的两年时间，除了人口密度最高的中心板块，购买力最强的当属五四北板块，并且项目自身社区较大且为纯商房，未来居住舒适度较高。

  数据来源：CRIC克而瑞，统计时间：2019年6月-2021年6月

  项目亮点：

  园林社区：社区融合四季之美的诗意坊巷、邻里互动的功能架空层，多彩童梦、共享书吧、健身空间、颐养空间等功能空间。

  实景现房：龙湖云峰原著已于今年6月底正式交付，社区实景呈现、所见即所得，不必担心货不对板，相比市面上的期房产品，更多了一份保障，同时也减少了期房的等待周期。

  归家大道：福州龙湖协同市政单位推进归家大道的修缮（项目红线外），实现归家大道直通园区地库，使得云峰原著成为当前泉头片区惟一个能够开车入库的社区。

  纯商社区：龙湖云峰原著为纯商品房社区。纯商品房在物业管理，社区氛围，以及二手房市场上保值程度等方面都有较突出的优势，后续有一定的升值空间。

  产品优势突出：龙湖云峰原著是龙湖在福州打造的高端“原著系”产品。户型的使用率比市面上大多数该面积段同类产品更高，居住舒适度也更佳。

  项目不足：龙湖云峰原著周边路网、配套处于在建状态，整体面貌上可能不美观，且周边房源库存量较大，叠拼别墅项目去化压力较大。