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  今年7月，地铁2号线马尾延伸段的规划方案获得批复，将东延至马尾港站，覆盖马尾的主要功能片区，进一步加强与主城区的联系。因此不少刚需购房者将目光锁定在了这里。

  作为福州的价值洼地，马尾快安板块。毗邻东江滨，居住环境较好，距离金融街CBD、东二环等地区也比较近。如果你的首付在50万左右，工作地点靠近东二环等板块的购房者，不妨来看看这个楼盘。

  楼盘概况

  楼盘名称：招商江悦府

  开发商：福州市雍景湾房地产有限公司

  产品均价：17800元/㎡

  产品户型：83-115㎡户型

  容积率：2.4

  绿化率：32%

  房屋属性：住宅、商业、公寓

  楼盘地址：福州市马尾区快安儒江东路与胐头路交汇处

  产品公布历程

  • 2019年8月15日，招商蛇口以9.87亿元竞得马宗地2019-07号（马尾快安儒江东路北侧地块），成交楼面价10504.59元/平。

  • 2020年12月12日，项目开盘

  • 2020年12月11日，11号楼；10号楼取得预售证（FZ许20200364）

  • 2021年6月2日，7号楼；12号楼取得预售证（FZ许20210195）

  • 2021年7月30日，5号楼取得预售证（FZ许20210254）

  产品类型

  整个社区占地66亩，总建筑面积约是12.6万方，共规划了10栋楼，由18-20层8栋高层住宅及2栋独栋商业组成。项目共规划4种户型，有建面约83㎡三房、85㎡三房、95㎡四房和115㎡复式四房，以及建面约52-59㎡公寓。

  主力户型

  83㎡三房、85㎡三房、95㎡四房、115㎡复式四房；52-59㎡公寓

  招商江悦府建面约115㎡复式户型，四房两厅三卫设计，毛坯交付。大面宽，短进深，采光通风效果较好。

  空间设计灵活，一层设计为活动区，带有南向大阳台，南向大横厅连通餐厅与厨房，不仅使得室内的空间感得以延伸，空气对流也更为顺畅；同时一层也设计了卧室，可作为长辈房，减少老人上下楼梯的不方便。还带有一个公共卫生间，方便家人使用。

  二层设计为休闲区，主卧配置主卫，增加私密性。次卧配置阳台，增加了居住的舒适性。另一间可做书房或者次卧，空间也并不小。

  复式住宅适合适合三代同堂、二胎家庭居住，花一层的面积可以得两层的使用，但如果孩子较小、或者家里长辈年龄较大，需谨慎考虑购买复式，避免上下楼梯的不便。

  招商江悦府建面约95㎡户型，四房两厅两卫设计，毛坯交付。端头户型，整体空间利用率较高。在采光方面，户型每个功能区均有开窗，室内明亮又通风。

  从空间布局上看，玄关入户，餐客一体，使餐厨紧密联动，同时让空间感觉更加宽敞，U型厨房设计巧妙实用，边上的三分离公用卫生间，增强了使用效率。

  北边的卧室阳台半赠送，提高了整体得房率，两个房间朝南，主卧套房设计，保证了主人的生活私密性。横向长厅的设计，大大扩大了采光面。

  总的来说，该户型在有限空间能规划四房两卫，户型的利用率非常高。休息区空间分布均匀，不存在过分积压某一个休息区的现象，使得每个休息区都可以充分发挥作用，如书房后期改为卧室，空间也不会过于狭小。

  周边配套：

  在交通上，招商江悦府距离地铁2号线东延线下德站（规划中）直线距离约100米。地铁2号线东延线一期工程[鼓山站（不含）~青洲站]，全长14.6Km，均为地下线，设置车站9座，预计在2026至2027年之间完工。

  并且，周边路网发达，有江滨大道、三江口大桥、君竹路等城市主干道。经江滨大道可到达台江万达，经绕城高速可到达晋安、鼓楼等主城区，经三江口大桥可到达长乐机场、福州南站、三江口片区。

  因片区公共交通发展较薄弱，依靠自驾出行较多，对刚需而言，还是要谨慎考虑出行问题。

  在教育上，招商江悦府规划一所幼儿园，周边教育配套也比较丰富，临近项目3公里范围内有马尾实验幼儿园、名城耶鲁幼儿园等公私立幼儿园。周边还有和平中心小学、马尾实验小学、福州市船政小学、福州二十四中等较为优质的中小学配套。

  在医疗上，招商江悦府周边5公里范围有比较大型些的医院，有马尾区总医院、马尾区妇幼保健院、福州市第二医院等医院配套。如果只是小问题，周边3公里范围内都有一些卫生院、卫生服务站（马江社区卫生服务站等），日常小问题都可以得到解决。

  在休闲上，招商江悦府周边有东江滨公园、天马山公园、船政文化景区等，茶余饭后的休闲散步，走路便可到达，周末还可以去去往马尾船政文化景区参观，休闲娱乐方便快捷。

  价格现状：

  招商江悦府位于马尾东江滨板块，项目参考价格18000元/㎡。板块内在售新房项目有远洋山水、名城悦郡等，均价在15000-20000元/㎡。

  板块内挂牌二手房较多，主要集中在东方名城周边，如华郡（均价1.7万/㎡）、美郡（均价1.8万/㎡）、禾郡（均价1.7万/㎡）等，挂牌价格在1.8-2.1万/㎡左右，15年左右的社区，房龄及社区品质与新房还是有一定的差别。

  价格潜力：

  招商江悦府周边在售新房较少，二手房源较多。但周边公园、教育等配套较其他新区而言，比较完善，整体居住环境优越。板块内受限购政策营销，价格一直上涨不大，未来整体价格会平稳向上。

  项目亮点：

  政策红利：招商江悦府位于马尾区，享受“五区叠加”政策扶持，与三江口、长乐等地距离较近，可得到各区域政策利好辐射，进而得到发展。

  价值洼地：目前马尾是福州五区中相对价格较低的区域，招商雍景湾复式产品，整体得房率较高，价格也较划算。

  纯商社区：招商江悦府为纯商品房社区，后期由招商物业管理，招商物业在全国物业企业综合实力排名前十，物业资质还是比较好的，不用太过担心后期的服务问题。

  出行方便：招商江悦府周边路网完善，出行便捷，且规划的地铁2号线延伸段下德站在社区附近，如按规划施工，未来地铁出行将是社区公共出行的一大优势。

  人车分流：社区采用“人车分流”的规划方式，将车辆与人行严格分开，车在小区出入口处直接进入地下停车场，通过电梯直达家中，方便省事。确保地面上无车辆通行，保证了居住品质和家人安全。

  全龄社区：采用“三轴、两院、一带、一环”的四大设计结构，主入口蝶栖轴，次入口栖林轴，广场浪涌轴、两大主题庭院休闲庭院和萌宠乐园以及约160米的社区活动带、约500米园区内部散步环，打造从儿童、青年到老年的全年龄段社区空间，提升居住幸福感。

  项目不足：招商江悦府附近商业配套不足，就近购物的便利性不高；且地铁站点处于规划中，稍微有些风险。