正文

  向俊波（星河产业副总裁）：星河所擅长的是商务写字楼，这两年才开始进入到制造业厂房。星河控股最大的是地产，所以我们是地产的传统里面分支出来的做园区的，在这里开会的同时，我们自己的地产集团也在开内部的务虚会，我估计氛围好不到哪去，可能会进入到新常态，跟持续下行的状态，产业地产也很难独善其身，所以我们也要准备承受着跟地产差不多的压力，甚至是更大的压力，所以我分享一些自己的理解和星河这两年早就看到的趋势，所以我们的准备工作算做得早的，一些经验和教训。

  这几年对地产的调控，无非就是去杠杆，三道红线抓住了痛点，调控越来越精准，三道红线是要了命的事情，但是不是最要命的，我觉得是调房产税才是更要命的，说不定会出来，所以这个压力是很大的。第二是降预期，把资产价格上涨的预期一压再压，今后大家对资产上涨的预期要降下去，除了中心城区的少数地方的其他地方，以前我们觉得会抵御通胀，但是我觉得可能会滞胀的情况。

  像我们做地产出身的有几个方面挑战很大，第一是地产的输血难以为继，我觉得做地产出来的做园区，很大程度上产业园区是靠地产项目输血，因为我们做的是复合项目，拿项目的就算清楚了，但是不赚钱的时候这个钱从哪里来？在输血上一定是有问题的，要断奶了。

  第二，增量时代加速终结，倒逼运营能力。另外是实体产业成为国家经济命脉，中央和地方企业大规模进军园区开发，现在在一些地方已经开始了，尤其珠三角，现在区一级国企，原来只是投资平台，很大一部分国企都会进入产业园区，相对来说民企很难有优势，所以怎么样在狭窄的市场中，本来就已经很狭窄了，怎么找出路的问题。最后，这一轮经济的调整和地产调整，大城市都会降，大城市降温之后，外溢的需求究竟还有多少？做产业地产的人都是在产业重构才有机会，如果产业待在市中心，不往郊区走，没有机会。但是两个东西都在变化的时候，我们的市场和需求在哪里？这是需要考虑的。这四点是我们在未来的过程中会碰到的问题。

  原来星河做了一些准备，但是有些准备不够充分，也准备迅速，目前看来这些都要努力克服。从讲故事到实产业是必须要考虑的，之前是帮地产把故事讲好，把地拿到就有了生存的空间。但是再往后走，首先把故事讲好，意义已经不大，因为地产拿地以后，未必要讲故事，因为研究资产价格正在迅速降低，地产可能不需要地产讲故事，我估计很多项目这一轮的供地，流拍情况还会更多，你必须要做实产业，要靠产业做实活下去。

  另外从产品的角度来说，为了打通市区往外溢的堵点，所以我们很早布局产品多样化，刚开始都倾注在产业写字楼里，这两年迅速补齐，研发楼和制造园区，为的是能够把堵点尽可能消除，这是产品层面，另外我们也做了很多的投资这方面的层面，另外今后很大可能，国企做资产，民企做服务，所以民企在重资产持有方面很难有优势，除非地方性国企不做，所以我们怎么生存？只能更强调我们是做服务的机构。

  补充一个案例，首先是怎么做运营和增强运营的能力，不断去增强综合性，这是我们比较有意思的特点。星河提出了一些有特色的东西，比如房东+股东，早期我们收的是房租，连午饭都给他，宁愿把房租换成股权投资的比例，早期也孵化了一些企业，这些企业还带来不错的收益。另外是基金+基地，每个园区都会配一支基金，通过这种方式来把我们服务的链条做长，基金收益还不错。

  多元化也说过了，我们正在做这个事情，目前在园区应该说企业还是比较多的，我们也做了深圳首单的工改工BS，REITs也做，工改工做得还可以，发了八点几个亿。

  这里是我们的产品体系，也在逐步丰富。

  因为我们是深创投的第二大股东，我们自己有200亿基金，这些年投了200个项目，现在有35个到了IPO阶段，总体回报率还是不错的，所以未来园区的运营，如果普通的运营也是一个低收益的行业，尽管可能比隔壁的地产稳定性高一点，但是实际园区的运营，收益率也是非常低的，最简单的例子，像阿里巴巴和京东，他们做的是平台，他们的收益是多样化的，但是我们做园区的人，虽然做的是平台，但是平台太物质化了，另外固定性太强了，一个平台，一个产业，最多就是几百家企业，不像京东能容纳几千万家，所以我们收益率很低，怎么去挖掘这个可能的收益，所以做产业基金还是做得比较好的。

  说一下跟地方政府的联合，这也是免不了的情况，现在也是主动拥抱国企，主要是地方性的国企，我们在郑州、温江都是跟区级国企合作，通过这个方式，来赚取我们可以有的那么点收益。在跟内地国企打交道的时候，发现有到沿海去跨区域配置资源的趋势，最近我们知道的一个是想去珠三角建孵化基地，我们也通过跟他们合作这种方式，把他们的需求落在我们自己的物理空间里，做开第一单之后，情况还比较好，现在找我们的还比较多。国企现在大规模去做实体经济和平台，未来也会诞生很多新的机会，但愿我们多多少少能够抓住它。我的汇报就到这里。