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楼市中场·角逐丨上半年五区新房供应面积同比回落!近半数楼盘首开去化不足四成!
来源:乐居买房2021-07-05 14:18:07
摘要
2021年已经过半,福州楼市也交出了“半期考”答卷。本文将从拿证情况、开盘数据等两个方面出发,对福州楼市上半年情况作出分析并与2020年上半年的同期情况进行比较。

  2021年已经过半,福州楼市也交出了“半期考”答卷。本文将从拿证情况、开盘数据等两个方面出发,对福州楼市上半年情况作出分析并与2020年上半年的同期情况进行比较。

  从今年年初开始,整个福州的楼市晴雨不定。一方面来看,年初福州放开落户政策,大力引进人才,到了6月又推出引入高校应届毕业生留榕政策;另一方面而言,全国范围内频频对房地产市场“手动降温”:住建部频频约谈各城、银行房贷额度收紧、部分城市限制新房涨价幅度......福州楼市的真实情况究竟如何?我们通过实际数据一起来看看。

  上半年五区发出261张预售证

  新房供应面积同比回落超15%

  据乐居福州数据统计,2021年上半年(2021.1.1-2021.6.30)福州五区共计发出预售证261张,业态包括但不限于可售非安商商品住宅、安商房、SOHO、别墅、商铺、办公、车位等,同比2020年上半年的180张来看,拿证数量增势显著。然而在总许可面积方面对比去年同期有明显回落。

  2020年上半年,即使受到新冠疫情的影响,福州五区的总许可面积也达到了约441万方。而2021年,在新冠疫情防控形式整体稳定的情况下,福州五区总许可面积也只达到了约372万方,同比下降约15.6个百分点。

  
  不过这种情况的出现也并不让人意外,将2019年的数据一并纳入统计中便可理解:2019年上半年,福州五区总许可面积为195万方。而2020年上半年由于疫情原因,售楼部一度停摆,直到2020年的4月份福州疫情得到基本控制,福州楼市的新房供应随之迎来了一波“报复性”上涨,2021年的新房供应数据较之2020年有所回落也在情理之中。

 仓山成福州楼市重仓区

  6月新房供应势头凶猛

  具体到福州五区拿证情况来看,仓山成为了当之无愧的福州楼市重仓区。

  在上半年发出的261张预售证中,仓山区取证138张,紧随其后的是晋安区取证57张,鼓楼、台江两区分别取证22、23张,马尾区取证21张。而从许可面积来看,仓山区和晋安区双双突破百万平方米大关,其中:仓山区1638811.84㎡,晋安区1315144.76㎡,鼓楼区321733.73㎡,台江区234048.09㎡,马尾区212901.15㎡。

  
  回顾上半年的拿证情况来看,6月份福州五区新房供应势头凶猛,整个6月福州五区共计发放了61张预售证,许可面积达到了873799.44㎡,约占整个上半年许可面积总量的23.47%。其他几个月的具体数据分别是:1月拿证51张,许可面积708217.82㎡;2月拿证34张,许可面积434021.46㎡;3月拿证37张,许可面积510436.43㎡;4月拿证48张,许可面积721799.2㎡;5月拿证30张,许可面积474365.22㎡。总体上来说,对比往年的“金三银四”或六月底这些楼市传统旺季,今年上半年福州五区各月份拿证分布还是较为平均的。

  五区楼市库存趋近饱和

  可售住宅7.4万余套

  根据乐居福州数据中心监测和统计到的数据,截止2021年6月30日,福州五区可售住宅总套数达到74628套,总面积突破674.62万㎡,在售的楼盘数达1758个。从可售住宅总体量上来看,基本达到了饱和状态。

  
  而具体到各个分区而言,传统的鼓台市中心整体上呈现出了“无房可买”的情况,鼓楼区可售住宅套数为3439套,台江区可售住宅套数为6657套。而作为福州楼市“粮仓”的过去时和现在时的晋安、仓山两区则又是另一种情况:晋安区可售住宅套数达29996套,仓山区可售住宅套数达27010套,两区各自的可售住宅总面积也纷纷突破了250万方的大关。

  上半年开盘33次

  五区范围内5490套房源入市

  据乐居福州数据中心统计显示,2021年上半年福州五区范围内共计开盘33次。

  其中:鼓楼区保利首开天悦二期项目开盘2次;

  台江区开盘0次;

  晋安区开盘11次,万科金域时代融侨望云建发养云正荣世茂棠悦山南蓝光星珀、绿城美的桂语映月、大东海晋棠府阳光城象屿登云湖新榕金岚秀山等项目入市;

  仓山区开盘17次,大东海江山府、雅居乐金山雅郡、龙湖盛天景粼天著、中交中梁星海天宸龙湖迪鑫九里晴川福州恒大滨江左岸建总领筑建发和玺融信海纳新潮融侨星誉等项目入市;

  马尾区开盘3次,名城悦郡名城紫金轩名城银河湾二期等项目入市。

  
  整个上半年共计有5490套房源进入福州五区楼市,其中:仓山区以3103套位列第一;晋安区以1495套排名第二;随后是马尾区542套以及鼓楼区350套;台江区在整个上半年中未有开盘,因此也无新增入市房源。从数据中不难看出,福州传统意义上的市中心(特指二环范围以内)新房的房源愈发稀少,绝大多数新房源位于二环至三环之间,甚至三环以外。

  
  与2020年上半年比起来,2021年上半年五区的开盘房源套数也呈现出了回落态势。据乐居福州统计,2020年上半年福州五区开盘套数达7146套,也就是说今年上半年的开盘套数同比去年同时期少了1656套,下滑了约23.17%。

  
  具体到各个月份来看,整个上半年福州五区的楼市依然处于一个较为平稳的状态。各月份中开盘次数相对平均。四月和六月两个月份开盘的次数为最高,均为7次。开盘次数最低的月份是二月份的3次,考虑到二月是春节假期,各大案场均不同程度的收缩开盘计划,且当月自然日天数较少,因此开盘次数少也属于正常范畴。

  
  而在开盘房源套数方面,今年一月、五月、六月这三个月份的开盘套数均超过千套。结合一月福州开放人口落户政策,五月和六月又是传统的市场旺季。对于市场都有正面的促进作用,因此有较多房源开盘入市也在意料当中。

 近半数楼盘首开去化率不足四成

  楼市上演“冰火两重天”

  将目光聚集到开盘去化数据上,不难发现,上半年的福州楼市可谓是“旱的旱死,涝的涝死。”

  据CRIC数据显示,5月中下旬,某位于金山板块楼盘首次开盘,推出131套房源,开盘当天去化127套,首开去化率高达97%;而同样的5月中下旬,同样位于金山板块的某另一楼盘,同样的首次开盘,推出132套房源,拿到的剧本却是完全不同,首次开盘当天去化率仅仅只有3%。

  两个“极端”的例子映射出的却是福州五区楼市上半年的缩影。根据乐居福州数据中心统计数据,2021年上半年福州五区范围内28次有开盘去化记录的数据中:上半年福州五区的楼盘开盘当天去化率最高为97%,最低为3%。而开盘当天去化率不足四成的有整整14次,占了所有开盘记录中的50%。

  
  结语:

  从拿证情况和开盘数据两个方面来看,2021年上半年福州楼市对比去年同期相对的要降温不少,在供求两端(可售住宅的入市和开盘去化率方面)皆呈现出了一定程度上的回调。这也与当下乃至未来很长一段时期内“房住不炒”的整体方向是一致的。相信未来的房地产开发必然会越来越理性,房价趋向更加稳健。

  注:①如无特别标注,全文中福州指福州五区;②本文所涉及所有数据来自乐居大数据云,调查数据时间截止2021年6月30日,因统计方式及统计时间等因素影响会存在一定误差。本文数据仅供用户参考和借鉴,最终数据以开发商或政府实际公示为准。本页面所提到房屋面积如无特别标示,均指建筑面积。

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