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编者按：22城首批“集中土拍”如何带动本城市一二手房市场变化？我们特此推出“追地满月”策划，聚焦集中土拍一月后的楼市表现！本期关注福州。

乐居买房 张元海 发自福州  5月13日，随着长乐、马尾土拍收官，福州土地供应“两集中”后的首次土拍落下帷幕。福州六区成功拍出26幅地块，总成交额157.6亿！

表面上看，两天的土拍，整体表现火热：12日，福州四区土拍集中推出19幅热门地块，吸引了全国超169家竞买人参加；13日马尾土拍，6幅地块，其中仅一幅宅地就吸引了多达56家竞买人。尤其是土拍当天，不仅11幅宅地达最高限价，而且热门地块，竞配建、摇号积极。但事实上，在“限地价、控房价、竞自持社会租赁住房建筑面积”出让政策下，福州土地出让表现平和。

如今，距离集中土拍已经过去了一个多月，福州拍出的几宗热门地块，如晋安红光村及周边旧改地块、仓山郭宅周边旧改地块等周边楼市都发生了哪些变化呢？

仓山郭宅周边旧改地块：周边新房价格略有上涨

仓山郭宅周边旧改地块是福州首次“两集中”最大一幅地块，占地面积约215.05亩，容积率1.001以下，土地用途为住宅、商服用地，起始价10.92亿、最高限价14.2亿。

该幅地块是13日当天上午竞争最为激烈的一幅，众多开发商争相举牌，最终，融信力战群雄以14.2亿最高限价+竞自持社会租赁住房18000平+摇号成功拍下该地块，成交楼面价约为9894.76元/平！溢价率30%！

该地块地处郭宅核心区，东侧不仅有地铁1号线经过，西侧还有滨海快线在建，未来形成两条城市轨道交通加持的超级住宅区。从地块步行至最近的地铁1号线葫芦阵站，仅需不到10分钟。

目前，该地块周边大量棚户区改造，房源以新房销售为主，其中，国贸凤凰源在售价格约2.6万元/㎡左右，融创福州府在售价格约2.8万元/㎡左右，中骏世界城在售价格约3.2万元/㎡左右、融侨星誉在售价格约2.6万元/㎡左右等。

国贸凤凰源置业透露，仓山郭宅周边旧改地块拍出后，该楼盘看房的客户略有增多，成交量也出现一定程度上升，但主要还是市场需求带来的用户增长，和土拍关系不大。目前南二环房价尚算平稳，有涨价但涨得不多。

晋安红光村旧改地块：周边二手房价涨幅不大

晋安红光村旧改地块是本次土地出让楼面价，也是成交金额均最高的项目，项目占地出让面积约58.74亩，容积率2.195，土地用途为住宅、商服、绿地用地，起始价16.01亿、最高限价20.82亿。

最终，建发以20.82亿最高限价+竞自持社会租赁住房8700平成功拍下该地块，成交楼面价约为24221.02元/平！溢价率30%！商品房销售指导价为32000元/平；建设应符合绿色建筑标准，全装修比例应达到60%以上。

该地块周边临近福光路、福兴大道、红光路等多条主干道，往南不远就是福马路，能快速往返市中心，往北也能短时间通达东二环。地块距离地铁2号线上洋站也很近，步行不到10分钟可达。该地块虽远离东二环泰禾，但却十分靠近福州宜家，步行15分钟可达。

目前，该地块周边一公里几乎都没有在售新房源，二手房主要有恒宇国际公园、大景城、兴云星辰、上洋小区、鼓山苑等，均价在1.6-3.6万元/㎡之间。

作为该地块周边项目典型代表，根据安居客数据显示，恒宇国际公园挂牌价在3.2-3.6万元/㎡之间。今年初以来，该项目呈一路上扬态势，由1月的33748元/㎡涨到目前的35677元/㎡，涨幅5.4%。其中，五月环比上涨2.52%。

长乐首占地块：周边新房均价无变化，约1.7万元/㎡

此次出让，长乐首占两幅地块均被保利收入囊中。其中，首占营占大道北侧地块出让面积84658平（约126.99亩），容积率1.4，起始价8.5亿、最高限价12.665亿。最终，保利以10.15亿拍下该地块，成交楼面价约为8563.87元/平！溢价率19%！

长乐首占镇营滨路南侧地块，出让面积82972平（约124.46亩），容积率1.8，土地用途为住宅用地，起始价11亿、最高限价16.39亿。最终，保利以11.11亿成功拍下该地块，成交楼面价约为7438.92元/平！溢价率1%！

这两幅地块位置较为接近，都位于长乐首占板块南部，靠近福平铁路长乐火车站。区域发展时间较长，交通和生活配套都十分优越，是长乐目前人居价值较高的区域之一。地块周边滨海快线从地块南侧不远处经过，并设置首占站。地块周边配套有长乐一中首占校区、首占小学、长乐六中等教育资源，北侧不远处就是商业发展轴，坐享繁华生活。

由于该两幅地块周边在售楼盘较少，蓝光阳光城璟月已售罄，均价约17000元/㎡；龙湖盛天江宸府在售均价约17000元/㎡。伴随滨海快线开通，利好兑现，大型房企入驻，预计后期售价将有所提高。

结语：

调查发现，集中拍地后一个多月以来，福州拍出的几宗热门地块对周边楼市影响并不十分明显，板块内楼盘价格微涨，整体表现趋于平稳。这也正应了土拍结束，我们发表的观点：福州首次集中供地，“其实，就是一次再普通不过的土地出让”！

今年下半年的“两集中”供地才是重头戏。毕竟，根据2021年福州市城区国有建设用地供应计划表来看，福州主城区供应产权住宅用地2970亩，长乐区供应产权住宅用地1425亩，马尾区供应产权住宅用地450亩。