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　　在前所未有的土拍大潮之下，2019年，大福州宅地土拍成交总金额顺利越过千亿大关！创下历年之最！令人惊喜的是，虽然土拍一场火过一场，但宅地平均楼面价却成功维持稳定，甚至有不少区域楼面价还逆市下行，为未来的楼市注入稳定剂。

　　2019年哪些区域的宅地更火热？大福州各区域楼面价如何变化？本期《破局·谋变——复盘2019福州楼市》，将从土拍金额的角度，深度解析2019年大福州土地市场。

　　2019大福州宅地成交额超1149亿！

　　成功突破千亿大关！历年之最！

　　2019年大福州宅地成功拍出159幅，创下新纪录。宅地数量与体量的陡增，也反应在成交金额方面。据统计，2019年大福州宅地成交总金额高达1149.318亿！成功突破千亿大关！达到历史高位！相较于2018年，同比猛增74.8%！如此巨大的货值，在全国也是位居前列。

（2019年大福州各区域宅地成交总额对比）

　　而从分区域来看，各区域宅地成交金额排名呈现“两头小中间大”的格局。其中，福州四区贡献737.16亿！占到大福州宅地成交总金额的64.1%！比例更超去年；长乐贡献101.691亿！成为“土拍黑马”！同比增长69.7%。

（2017-2019年大福州宅地成交总额对比）

　　福清、闽侯、马尾、高新区、连江、平潭、永泰七个区域的宅地成交总额都突破十亿，但未达百亿。其中平潭依靠今年频繁的土拍推地，成功拍出宅地17幅，成交总额高达70.731亿！同比猛增174.8%！成为大福州土拍金额增长的强劲势力！

　　大福州六区域宅地楼面价下跌！

　　永泰宅地一年每平跌2182元！

　　相比宅地成交总额的大幅增长来说，2019年大福州各区域的宅地平均楼面价比较稳定，甚至多数区域呈现跌势。2019年大福州共有5个区域的宅地楼面价呈现上涨状态，但同比涨幅均维持在较小的区间。其中，长乐区宅地平均楼面价5769.27元/平，同比涨幅最小，仅为5.2%，相当于每平涨284.01元，这主要是因为长乐区的热度自前几年就一直保持。宅地平均楼面价涨幅最大的是罗源，同比达到435.1%，但由于罗源今年仅成功拍出1幅县城核心区宅地，因此参考价值十分有限。

（2019年大福州各区域宅地平均楼面价对比）

　　2019年有6个区域的宅地平均楼面价呈现下跌趋势，这也意味着楼市回调盘整的逐步深化。其中，永泰宅地平均楼面价2271.88元/平，跌幅最大，达到49%，相当于每平跌了2182.55元；而马尾宅地平均楼面价跌幅最小，仅为13.7%，每平达到6715.56元，相较于2018年每平下跌1062.41元。综合涨跌榜来看，宅地平均楼面价最稳定的区域当属长乐区。

　　福州四区宅地成交总额达737亿！

　　平均楼面价每平略涨889.48元！

　　备受购房者关注的福州四区，2019年在土拍方面的表现十分出彩。从宅地成交总额来看，2019年福州四区共拍出51幅宅地，成交总额高达737.16亿！同比增幅达到118%！领跑大福州，平均每幅宅地的价值高达14.45亿！

（2017-2019年福州四区土拍宅地金额及体量对比）

　　虽然土拍金额创造历史，但宅地平均楼面价并不高，为13866.87元/平，相较于2018年的12977.39元/平，仅同比涨了6.9%，相当于一年内每平涨了889.48元。从近五年来四区宅地平均楼面价的对比来看，2019年四区宅地延续了2018年的地价回调主基调，终结2017年的火热态势。在政策的引导下，开发商拿地已经回归理性。

（2015-2019年福州四区宅地平均楼面价对比）

　　福州四区最贵的五幅宅地出炉！

　　台江排尾红星旧改吸金110亿！

　　2019年福州四区推出了不少巨型优质宅地，成功拿下这些宅地，也是实力的象征。据统计，2019年福州四区最贵的五幅宅地中，台江区、仓山区各两幅，晋安区有一幅。其中，成交价最高的是宗地2019-01号（台江排尾红星周边改造项目地块一），该地块出让面积高达308.79亩，地块起始价就高达67.43亿！被万科以76.4亿的价格竞得，该项目名为万科金域国际。

　　第二贵的宅地花落仓山，宗地2019-38号（仓山地铁樟岚停车场上盖地块）出让面积326.04亩，地块起始价31.3亿！被大东海以42.9亿的价格竞得，该项目名为大东海俊海云筑。

　　第三贵的宅地也是台江排尾红星旧改地块，宗地2019-02号（台江排尾红星周边改造项目地块二）出让面积159.42亩，地块起始价37.28亿！被阳光城以42.6亿的价格竞得，该项目名为阳光城檀境。

　　第四贵的宅地是宗地2019-39号（仓山郭宅周边旧改地块四），出让面积210.6亩，地块起始价33.51亿！被融创以38.5亿的价格竞得，该项目名为融创福州府。

　　第五贵的宅地是宗地2019-04号（晋安洋下水头旧改项目出让地块二），出让面积128.17亩，地块起始价25.99亿！被龙湖以29.25亿的价格竞得，该项目名为龙湖|盛天·香缇郡。

　　结语

　　稳定的土地楼面价从源头抑制了房价的快速上涨趋势，使得2019年的福州四区楼市始终保持平稳。纵观2019年福州楼市，不仅新房价格持续稳定，二手房价格还出现下跌趋势。从土地成交情况来看，房价稳定的趋势依然还会延续，购房者还是有足够的机会货比三家、挑选最适合自己的产品。虽然市场向好态势明显，但也潜藏着许多问题。随着大福州土地成交价款不断提高，土地财政的依赖度还是很高，短时间内恐怕难以缓解。