楼市复盘|2019年福州开盘成绩单!价格回落? 去化开始“变脸”?

2020-01-09 14:39:15|来源:乐居买房
摘要| 时光匆匆,我们尚未缓过一口气,就已经走完了2019,回顾福州楼市开盘情况,有人欢喜有人忧。在这一年各城区楼盘开盘量如何,是否超越往年开盘热度,谁的推盘量最大,哪个板块大放异彩?哪些项目成为“日光盘”?

  时光匆匆,我们尚未缓过一口气,就已经走完了2019,回顾福州楼市开盘情况,有人欢喜有人忧。在这一年各城区楼盘开盘量如何,是否超越往年开盘热度,谁的推盘量最大,哪个板块大放异彩?哪些项目成为“日光盘”? 

开盘量

  福州2019年开盘160次!年中年末集中“抢收”!

  根据乐居福州数据中心统计数据显示, 2019全年福州六区+闽侯共有100个楼盘开盘,全年累计开盘160次,业态涵盖住宅、别墅、SOHO,共计超3万套房源。开盘次数与2018年相比下降了14%,开盘项目与开盘房源总量也有所减少。整体而言,2019年开盘量呈现下滑趋势。

开盘次数对比开盘次数对比

  从各类产品开盘套数来看,还是以住宅产品为主,占比高达87%。由于目前福州购房者置业,住宅仍然是首选,住宅产品加速出货的迹象明显,住宅称霸市场。在当前的市场环境下,对SOHO的购买需求进一步被挤压,SOHO库存量也较多,2019年SOHO产品以去库存为主,开盘量“熄火”,整体热度下降。

开盘产品开盘产品

  从近两年的月度开盘次数来看,走势基本一致,年中年末“抢收”几乎已经成了开发商的共识,各大开发商为了冲刺业绩,铆足了劲开盘,这两个节点也是全年中开盘最多、优惠最多的时候,购房者在这两个节点不愁没房买。而传统的销售旺季“金三银四”、“金九银十”则表现较为平淡。 

月度开盘次数月度开盘次数

开盘价格:

  开盘价格下降?2019年买房更便宜了?

  从2019年上半年开盘区间价格来看,由于各版块受到区位配套、项目产品的区别,开盘区间价跨度十分大,大体呈现以中心城区为核心,向外围逐步递减的格局。中心城区依旧站在价格顶峰,竹岐以及漳港板块还存在万元以下开盘价格的楼盘。

  中心区开盘价格约在3.4-4.7万/平;晋安开盘价格约在1.2-3.7万/平;仓山开盘价格约在2.1-3.8万/平;马尾开盘价格约在1.1-2.4万/平;闽侯开盘价格约在0.9-2.1万/平;长乐开盘价格约在0.9-2.5万/平。

开盘区间价格开盘区间价格

  从上图中不难发现,福州不少区域开盘价格相比2018年有所下降。曾几何时,由于福州限价,部分房企试图通过提高装修标准的报价,来做产品溢价,2018年上半年福州几乎满城开盘住宅皆为带装修,购房门槛被提高了不少。

  但是随着摇号、安商房等楼市政策发布,购房者观望情绪日渐增厚,福州多个项目渐渐抛弃了装修,改售毛坯,定位偏向刚需,提高了竞争力,以求增加去化率。同时,2019年福州新房供应增多,去化压力大,不少项目都采取了“以价换量”的策略来赢得市场……这些都一步步拉低了板块的开盘价格。

带装修项目带装修项目

开盘区域

  闽侯开盘量拔得头筹!近乎仓山的两倍!

  从今年各城区开盘次数来看,闽侯再次拔得头筹,全年23个项目开盘41次,占总开盘次数的26%,领跑各版块稳居第一,总推货量9945套。得益于区域内楼盘多次加推,如春江天玺、闽越水镇等项目。

  仓山区占据第二位,20个项目开盘25次,推货量5855套,但整体开盘量约是闽侯的一半;晋安区紧随其后,14个项目开盘20次,加推4454套房源,销量也十分可观。

区域开盘套数区域开盘套数

  尤为亮眼的是,向来房源紧张的台江区与鼓楼区区开盘量明显增多,很大原因是区域新盘集中入市,供应量加大。譬如中建龙庭嘉园、正祥贵里香园、榕发乌山郡、华润乌山府、福州源、阳光城檀境、融信海月江潮等新盘亮相,加之 “老盘”持续加推,自然开盘数有增无减。

开盘去化:

  垮掉的去化?普遍去化率不足4成!

  尽管开发商们做了许多“挣扎”,但是从去化来看,结果并没有想象的“美好”。2019年福州楼市依旧呈现两极分化、冷热不均的局面,虽然还是有“日光盘”的存在,但大部分项目开盘则门可罗雀。2019年开盘当天去化率四成以下的项目占了48%,去化八成以上的项目仅占17%,2019年福州整体去化表现一般。

去化占比去化占比

  在同样的市场局势下,为何呈现两重天的局面?以2019年部分去化良好的项目为例,这些项目开盘当天去化在九成以上,甚至开盘即罄,这些楼盘也是今年福州楼市的“网红盘”,如榕心映月、融创未来海、祥浦苑、城投凤峦郡等。

  这些卖得好的楼盘,不论是便宜还是贵,不论是大开发商还是小开发商,不论是在城区还是在近郊,可以肯定的是,它们性价比都是足够高。除了价格,在区位、配套、户型、品牌等多个方面都有一定的优势。价格低≠高性价比,项目综合实力要与价格相匹配,这样的楼盘才更易被福州购房者所接受。

2019年福州开盘成绩单!

  *顺序以开盘时间为排序,去化、价格等数据截止开盘当天,数据来源综合于网络,仅供参考具体请以售楼部实际为准。该数据不构成任何投资建议。

 结语:

  回顾2019年,在楼市调控持续从严的背景下,市场逐步回归理性。由于早前市场的购买力已被消耗一波,部分投资客开始陆续离场,并且2019年福州新房整体是供过于求,购房者选择空间变大,就有了对比的空间,有对比就有伤害。不少楼盘面对去库存压力,开始放低姿态,出现了越来越多的开盘打折、全民转介奖励、首付分期、工抵房等促销手段。

  2019年楼市的虚火在降温,真正要买房的购房者观望情绪渐浓,开发商以价换量欲撬动市场缺口,但明显的是,高性价比的楼盘才能打动购房者。2019年福州购房者愈发理智,楼市愈发稳定,2020年性价比高的楼盘仍然会获得购房者的青睐。

  *文中所用数据是乐居根据公开数据整理,因统计方式及统计时间等因素影响会存在一定误差。本文数据仅供用户参考和借鉴,最终数据以开发商或政府实际公示为准。统计时间:2019.1.1-2019.12.31;开盘统计范围:住宅、别墅、SOHO,不含商铺、写字楼与车位;开盘数据统计区域:福州六区+闽侯。

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