近日央行报告指出,居民部门加杠杆导致风险上升的事实,以及福建等九个省市的住房杠杆率过高。目前福州房贷政策难得宽松,但未来或将收紧!此外,国际权威机构还发出“中国住宅销售价格已见顶”的声音。

  福建等9个省市住房高杠杆被央行点名

  11月2日,央行发布了《中国金融稳定报告(2018)》。报告显示,自1997年商业银行开办个人住房抵押贷款业务以来,住户部门债务中个人住房贷款一直占据主体地位。2008—2017年,个人住房贷款余额从3.0万亿元增至21.9万亿元,占住户部门贷款余额的比例保持在45%-54%。

  住户部门杠杆率方面,也就是债务余额/GDP的比例,至2017年末已经达到49.0%,10年间上升 31.1个百分点,虽然低于国际平均水平(62.1%),但高于新兴市场经济体的平均水平(39.8%)。

  从区域分布看,2017年全国各地区住户部门杠杆率超过全国 平均水平的省份分别是:上海(65.5%)、浙江(65.4%)、甘肃(59.8%)、广东(59.1%)、北京(58.8%)、福建(57.5%)、重庆(50.6%)、宁夏(49.3%)和江西(49.2%)。上述地区中,上海、浙江、广东、福建、重庆5个省市的住户部门债务与存款的比例以及债务收入比也超过全国 平均水平。

  金融杠杆在楼市中的运用越来越普遍。有业内分析人士表示,央行的报告特意提到住房部门长债务,表明监管层已经表现出了金融上的担心,特别是住户部门杠杆率这块,已经意识到了风险所在。除了继续保持差别化信贷政策外,曾流行一时的民间借贷等非正规渠道借款流入楼市的行为将受到更严格的控制。

  未来福州房贷政策将收紧?

  在这样的大背景下,虽然今年央行四次降准提振了房地产及金融市场的信心,但具体到房贷领域,并没出现宽松的迹象。尤其是央行报告中点名的几个省市,杠杆率偏高,业内人士预计未来房贷金融政策还将收紧。

  据了解,目前福州首套房贷利率普遍按基准利率上浮10%~15%,二套房贷利率基本为基准利率上浮20%。

  眼下,不仅股份制商业银行,在福州发放房贷量比较大的国有银行的房贷审批周期、放款时间都有所缩短。业内人士认为:“今年福州楼市成交量相比往年来说也不算大。此外,年中不少楼盘推出限价房的时候,要求购房者全额付款。这些因素导致申请房贷的购房者减少,所以第4季度才出现银行房贷额度不紧张的情况。”

  “提高房贷利率、收紧贷款额度,一定程度是能抑制楼市的投机和投资性需求的,但房贷收紧对刚需和改善型购房需求势必也会产生影响。”在福州房地产业内人士林乐融看来,重启楼市调控以来,房贷收紧其实是符合调控政策取向的,但对于居民合理的购房需求,尤其是首套住房需求,银行应予以积极支持。“近段时间福州房贷利率企稳,对于刚需购房者来说,是个不错的消息。”

  标普:中国住宅销售价格已见顶

  另外,值得关注的是,央行这份报告专门设置了“住户部门债务分析”专题。运用了大量数据分析证明中国房价过快上涨的势头得到了有效抑制,比如北京、上海等城市的房地产交易量明显下降,2017年末,个人住房贷款余额同比增速相应降至22.2%。

  对于房价未来的走势,标普全球评级7日表示,中国住宅销售价格已见顶,相信中国房价于明年最多或将下跌5%,交投量亦将减少3%至7%,由此导致整个行业于明年紧缩8%至12%。

  标普指出,各项房地产调控措施的影响逐步显现。从各大城市出台的限价令到放慢预售审批,调控措施在不同程度上抑制了房价上涨并拉低成交量。“在经历了两年多的强劲上涨后,今年楼市传统销售旺季‘金九银十’黯然收场。”标普全球评级信用分析师叶翱行表示。